« Négocier l’espace urbain : déverrouiller le développement du centre historique dans la ville moderne », tel est le thème de l’article en plusieurs parties de Carlo Santoro qui entreprend une brève analyse des processus historiques qui ont contribué, selon lui, à la « paralysie et à la dégradation » du centre-ville de Phnom Penh.
Première partie
L’auteur qui enseigne au département d’architecture de l’université américaine de Phnom Penh, entend montrer la quasi-impossibilité de mettre en œuvre une réglementation stricte au profit de pratiques de négociation entre différents acteurs urbains sur la base de relations établies par une subordination sociale et économique et culturellement ancrées dans la population.
« Il semble que ces mécanismes inévitables doivent être explorés afin d’élaborer des stratégies visant plutôt le réaménagement des espaces verts et la valorisation conséquente des biens immobiliers historiques, en créant un stimulus pour l’émergence d’une coopération public-privé capable de soutenir les investissements nécessaires. »
L'auteur examine la situation actuelle de la ville de Phnom Penh et tente d’indiquer les solutions possibles afin de trouver un compromis entre la conservation des centres historiques, ou de ce qu’il en reste, et une réhabilitation socialement utile des quartiers. Selon lui, une approche plus pragmatique et durable atténuera le risque de fragmentation ou pire de disparition du tissu historique, en se concentrant sur l’identité autrefois reconnue de la ville, considérée comme un « jardin vert » et la « perle de l’Asie ».
Aperçu historique
Au début du 19e siècle, Phnom Penh appartient à un groupe de villes marchandes et peut être considérée comme un simple port de transit situé à l’intersection du Mékong, du Tonlé Sap et du Bassac, dans une zone connue sous le nom des « Quatre Bras ».
Les transformations les plus importantes se produisent après 1884, lorsque la gestion du territoire passe sous le contrôle total du protectorat français.
Ainsi, au début du 20e siècle, le réaménagement de l’habitat originel commence par l’ajout de nouveaux bâtiments administratifs dans le quartier de la Poste, l’extension du quartier commercial chinois vers le Marché Central, et l’organisation d’un boulevard vert entre le quartier de la Poste, les quais et l’Hôtel de Ville.
Lorsque le Cambodge accède à l’indépendance en 1953, la ville fait l’objet de transformations urbaines à grande échelle le long des axes sud et ouest, en s’étendant de la zone centrale à la zone rurale.
Malheureusement, la triste histoire des années 1970 est marquée par le déclenchement de la guerre civile qui débute avec le coup d’État du général Lon Nol et se poursuit avec le régime des Khmers rouges jusqu’en 1979.
Après la libération dans les années 1980, un modèle de gestion des terres est imposé, empruntant les principes de l’agriculture traditionnelle. Un modèle de gestion foncière s’impose, empruntant les principes du cadre juridique vietnamien. Les terres du centre-ville sont principalement accordées aux fonctionnaires du gouvernement et aux militaires ou pour un usage collectif. Même avec de nouvelles élections dans les années 1990, aucune véritable stabilité politique n’est atteinte.
Dans ces conditions, la loi foncière de 1992 cherche à mettre en valeur le patrimoine, les biens culturels et historiques, monastères, et les anciens bâtiments publics sous protection, en accordant aux autorités gouvernementales la discrétion pour expulser les occupants pour des raisons d’intérêt public. De nombreux sites et propriétés classés à usage collectif changent de propriétaires en échange d’une compensation.
La configuration actuelle du quartier de la zone centrale divisée en cinq parties prend forme. Le district de Daun Penh émerge comme le centre administratif de la capitale.
Parallèlement, de véritables petites villes au sein de la ville prennent forme sous le contrôle de bureaux ministériels et avec une gestion quasi indépendante.
L’inertie urbaine du centre-ville
L’effet de ce processus devient de plus en plus évident aujourd’hui. Les ressources financières allouées sont si limitées qu’elles ne peuvent difficilement couvrir les « services urbains ». Le développement de la ville historique doit donc nécessairement répondre à des logiques de planification qui favorisent les investissements privés, et font souvent appel à des capitaux étrangers.
Comme c’est le cas pour les zones suburbaines de la ville, l’objectif principal devient la maximisation des profits des entreprises, obtenue en augmentant la densité de la zone bâtie tout en laissant inchangées la structure et les infrastructures urbaines.
Dans les zones spécifiques, le tissu urbain est encore largement constitué de blocs d’immeubles résidentiels d’immeubles résidentiels de trois à six étages, avec des activités commerciales situées au rez-de-chaussée et donnant sur la rue.
Le modèle continue d’emprunter le concept de l’îlot urbain français et le combine avec celui de la maison du marchand chinois, mais en même temps, il est de plus en plus parsemé d’immeubles d’habitation.
Ce phénomène récent de développement en hauteur est certes fragmenté et concentré dans quelques zones, mais il représente essentiellement la seule percée significative depuis plusieurs dizaines d'années.
En général, les habitants ont plutôt tendance à occuper des immeubles de faible hauteur en les adaptant à des fonctions mixtes, en fonction de leurs besoins, notamment avec des logements temporaires et des activités informelles.
La tendance à « l’informalité » est également motivée par la difficulté d’assurer un degré adéquat de sécurité d’occupation, étant donné la faible pénétration de l’enregistrement cadastral.
Évidemment, cela s’étend aux espaces publics, envahis surtout près des artères de circulation intense des véhicules et des trottoirs. Enfin, dans la ville historique, le développement continue de se faire de manière ad hoc et progresse lentement par le biais de projets urbains qui semblent trouver un large consensus.
Les principales interventions sur les infrastructures et les services publics sont planifiées avec une assistance technique externe et financées par des prêts et des fonds de coopération internationale.
L’absence d’entretien régulier détériore particulièrement les bâtiments patrimoniaux qui devront alors inévitablement être démolis et remplacés, contribuant encore plus aux processus décrits ci-dessus.
La deuxième révision du Low Land tente, non sans difficulté, de protéger les trottoirs, les jardins, les parcs et les services publics, tels que les écoles, les hôpitaux, les bureaux administratifs ; en général, le patrimoine archéologique, culturel et historique, ainsi que toutes les propriétés utilisées par la famille royale.
Dans la pratique, cet instrument s’avère difficile à mettre en œuvre, la population l’accepte difficilement, et la dynamique informelle de la gestion foncière reste prévalente. Ceci montre la limite évidente des réformes standardisées qui ne parviennent pas à éradiquer le système parallèle d’échange de terres et de biens immobiliers hérités par droit d’usage.
En outre, un avantage significatif est détenu par ceux qui peuvent manœuvrer l’appareil réglementaire importé avec l’aide d’experts internationaux. Le résultat est donc le dépeuplement progressif des quartiers centraux de Phnom Penh.
Au cours des dix dernières années, un quart de la population a quitté la zone pour rejoindre la périphérie et compléter les flux migratoires en provenance du reste du pays.
Aujourd’hui, le taux de croissance démographique est de 5 % par an, et la ville concentre déjà 15 % de la population nationale sur son territoire, atteignant une densité dix fois supérieure à celle de toute autre ville du Cambodge.
À suivre
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