Le royaume du Cambodge affiche une performance constante dans l’immobilier résidentiel, avec un nombre croissant d’investisseurs en provenance de Hong Kong, de la Chine continentale et de la région.
Au cours des six premiers mois de cette année, le royaume a enregistré un total de 2 522 projets de construction à travers le Cambodge, représentant une valeur d’investissement de 3,84 milliards de dollars américains, indique un rapport du ministère de l’Aménagement territorial, de l’Urbanisation et de la Construction. En comparaison avec le premier semestre de 2019, le nombre de projets de construction approuvés a augmenté de 475 projets (+23 %) tandis que le montant des investissements enregistre une hausse de 450 millions de dollars (+13 %), précise le rapport.
Le total des 2 522 projets de construction du premier trimestre 2020 représente une surface de 8,6 millions de m2, tandis que ceux dans la même période l’année dernière occupaient une superficie totale de plus de représentaient. Sur l’ensemble des projets, on dénombre il y avait 2 097 projets de logement, 220 projets de bâtiments commerciaux, 45 projets d’usines et 19 projets d’hôtels.
Augmentation de 34 % de l’offre
Malgré les perturbations de la chaîne d’approvisionnement causées par la pandémie Covid-19, la société de services immobiliers CBRE prévoit toujours une augmentation de 34 % de l’offre de copropriétés cette année. L’entreprise s’attend à ce qu’un total de 28 000 unités soit achevé d’ici la fin de l’année, contre 21 000 unités actuellement disponibles au deuxième trimestre.
De l’avis de Reid Kirchenbauer, fondateur d’InvestAsian, l’immobilier est l’un des meilleurs moyens de profiter de la croissance économique « sans précédent » du Cambodge depuis plus de 20 ans.
« Le Cambodge n’a pas subi une seule année de récession en 20 ans », note Kirchenbauer dans un rapport récemment publié.
« Le Cambodge a sauté la crise financière asiatique des années 90, ignoré la bulle technologique du début des années 2000 et a même dépassé la récente crise financière de 2008 »
S’il n’y a pas de pays à l’épreuve de la récession, il écrit que le Cambodge est moins connecté à l’économie mondiale et donc moins soumis aux fluctuations. L’activité d’investissement étranger au Cambodge a augmenté de plus de 800 % au cours de la dernière décennie. Les entreprises multinationales qui s’installent avec leur main-d’œuvre pour s’installer dans la capitale et l’émergence de la classe moyenne ont alimenté le besoin de logements convenables et suscité l’intérêt des investisseurs immobiliers.
Alors que Kirchenbauer convient qu’il y a « certainement des opportunités » — en particulier dans les districts du noyau central de Phnom Penh tels que Daun Penh, Chamkarmon et 7 Makara — il admet que certains investisseurs ont été grillés par des projets non achevés ou des matériaux inadéquats utilisés, et souligne l’importance de la bonne réputation.
« Il est préférable d’acheter à un développeur qui a au moins trois projets terminés ou plus », dit-il, notant qu’il existe de « bons développeurs locaux » tels que Prince Real Estate Group, UrbanLand et Borey Peng Huoth Group (tous cambodgiens), ainsi que des acteurs internationaux tels que MCC Land de Singapour, Creed Development du Japon et les développeurs chinois R&F et Guangzhou Yuetai Group.
Début de reprise
Jusqu’à un recul évident au cours des 12 derniers mois, les promoteurs chinois avaient été particulièrement actifs dans le secteur de la copropriété au Cambodge, et CBRE voit des signes de résurgence de ce côté du marché.
« Le début de la reprise économique en Chine s’est avéré positif pour le Cambodge, les investisseurs commençant à revenir à Sihanoukville et à Phnom Penh. Alors que les restrictions de voyage mondiales entraînent des retards, il semble que l’intérêt international ait commencé à revenir », note CBRE dans son rapport du deuxième trimestre. James Hodge, directeur principal de CBRE Cambodge, affirme que les acheteurs chinois représentent généralement 70 % des unités des projets des développeurs chinois, le quota total autorisé aux étrangers, et il s’attend à ce que la tendance se poursuive cette année.
« Le Cambodge représente toujours une bonne valeur pour les investisseurs chinois », avance-t-il.
« Le prix n’est pas trop élevé (environ 1 800 à 2 000 USD par mètre carré de surface nette pour un projet de bonne qualité), et les actifs sont ici libellés en dollars américains, ce qui est intéressant pour beaucoup. »
Les investisseurs peuvent également faire confiance aux mesures prises par le gouvernement cambodgien pour améliorer la qualité de construction des nouveaux projets. « Au fur et à mesure que nous avançons sur la voie du développement, en particulier au cours des 18 derniers mois, nous avons vu la conception des projets devenir plus en phase avec les attentes des résidents et avec un éventail croissant de commodités », déclare Hodge.
« La divergence dans des quartiers secondaires alternatifs qui permettrait au développeur d’offrir de meilleurs prix permet également à davantage d’acheteurs étrangers et locaux d’accéder au marché. »
Sur le marché actuel, des rabais de 8 à 15 %, parfois plus, ont été obtenus, ajoute-t-il. Bien que les loyers aient légèrement baissé depuis la pandémie, Hodge affirme que les investisseurs peuvent toujours s’attendre à un rendement de 5,5 à 6 % pour un condominium de qualité dans un bon emplacement. Même si les projets modernes doivent passer par un contrôle plus rigoureux avant de pouvoir commencer à être vendus, Hodge recommande aux acheteurs de vérifier minutieusement les références d’un projet.
« De nombreuses entreprises internationales, ambassades et ONG ont des exigences assez strictes en matière de santé et de sécurité de leur personnel, et certains projets ont du mal à se conformer à ces normes », dit-il.
« Alors que de nombreux investisseurs considèrent des frais de service peu élevés comme une économie de coûts à court terme, les impacts à long terme sur l’investissement peuvent être importants si les frais de service ne sont pas suffisants pour couvrir les coûts. Deuxièmement, qui gérera la propriété ? » dit-il. « Ces facteurs jouent un rôle important dans le maintien de la valeur future. »
L’agent immobilier Knight Frank voit un nombre croissant d’investisseurs de Hong Kong à la recherche d’opportunités au Cambodge, à la fois pour les affaires et les investissements dans le secteur immobilier, tandis que les investissements directs étrangers (IDE) au Cambodge sont soutenus par les investissements de la Chine depuis quelques années maintenant. Bien que les loyers dans le secteur haut de gamme à Phnom Penh aient diminué de 25 % depuis le début de 2017, en raison d’une augmentation significative de l’offre, Wheble estime que le Cambodge reste une opportunité pour les investisseurs étrangers.
« Mais, cela nécessite une bonne connaissance du marché et une compréhension de l’origine de la demande future », a-t-il déclaré. « Pour qu’un marché soit durable, il doit être motivé par la demande intérieure et les investisseurs doivent se concentrer davantage sur les projets abordables au Cambodge. »
Selon Wheble, les principales zones de croissance actuelles comprennent Toul Kork et Sen Sok au nord et au nord-ouest de la ville, le boulevard Hun Sen au sud de la ville et la péninsule de Chroy Changvar au nord-est de la ville. « Celles-ci représentent de bonnes perspectives de croissance à moyen et long terme, mais les investisseurs doivent être prêts à conserver une unité pendant cinq à sept ans après son achèvement », a-t-il déclaré.
Taxer pour compenser les déficits des autres secteurs
Les économistes ont salué la décision du Cambodge d’introduire un impôt sur les plus-values comme une étape positive dans la ligne de la stratégie nationale visant à relancer l’économie à la suite de la pandémie de coronavirus 2019. Le 27 août dernier, le Département général de la fiscalité a annoncé que le gouvernement commencerait à mettre en œuvre un impôt sur les plus-values de 20 % d’ici début 2021, qui s’appliquera aux propriétés et autres investissements en capital tels que le crédit-bail, les actions et les devises.
Selon les économistes :
« la taxation des gains en capital apportera une contribution significative à l’économie alors que la pandémie COVID-19 continue de perturber des industries clés telles que la fabrication de vêtements et le tourisme »
La mise en force d’une législation sur les gains en capital rapprochera le régime fiscal du Cambodge des normes internationales, de nombreux pays d’Asie et européens appliquant une taxe de 30 % sur les ventes immobilières. L’économiste de l’Académie royale du Cambodge, Ky Sereyvath, a déclaré à la presse locale que lorsque l’impôt sur les gains en capital sera appliqué, les gens « cesseront de se précipiter pour acheter et vendre des terres », favorisant ainsi une utilisation productive des terres au lieu d’une spéculation.
CG
Notes : realestate.com.kh — CBRE — Cambodianess
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