Dossier – Eurocham – Immobilier et Construction : « Le Temps de la Concurrence »

La 4e Edition du Forum Immobilier et Construction s’est tenue ce vendredi 31 mai au Raffles devant une salle comble. Organisé par le comité sectoriel Immobilier et Construction de la Chambre de Commerce Européenne du Cambodge (EuroCham Cambodia), le Forum avait pour thème « Time to compete – Le Temps de la Concurrence ». Un thème dans la continuité du précédent Forum qui se focalisait alors sur la gestion de la croissance.

Insolente vitalité

Comme l’a souligné Arnaud Darc, président d’EuroCham dans son discours, le secteur de l’immobilier et de la construction n’en finit pas, année après année, de démontrer une insolente vitalité avec encore 3290 projets approuvés, d’un montant de plus de cinq milliards de dollars US en 2018. De par son importance, il est au cœur de la transformation que connait aujourd’hui le Cambodge.
Lors du dernier forum, il y avait de quoi s’interroger sur la pérennité de cette croissance tous azimuts. Beaucoup confiaient leur inquiétude sur l’éclatement possible d’une bulle immobilière. Si ce risque ne peut être écarté tout à fait, le contexte aujourd’hui est différent.

Comme l’explique Michel Cassagnes, président du comité immobilier et construction et directeur d’Archetype, « nous avons aujourd’hui plus de visibilité sur le marché immobilier et des tendances assez claires. Le marché est plus compétitif, les acteurs, beaucoup plus nombreux, doivent désormais se démarquer davantage, au niveau des produits offerts mais aussi par rapport à leurs arguments de vente. » En effet, face à cette offre croissante, les acheteurs quant à eux, ont la possibilité de comparer.

La 4e édition du Forum s’inscrit donc dans cette perspective : celle d’une compétition forte, d’une plus grande sophistication de la demande et où le Gouvernement a un rôle important à jouer pour la promotion de normes de qualité.

Recommandations

Dans son discours, Arnaud Darc souligne quelques importantes recommandations (parmi les nombreuses autres) dans le secteur, présentes dans le prochain Livre Blanc d’EuroCham, bientôt remis officiellement au Gouvernement Royal du Cambodge :
1) Le développement d’un cadre opérationnel solide pour encadrer les activités de gestion immobilière
2) La nécessité d’adopter enfin des standards universels pour le secteur de la construction
3) L’importance de mitiger les risques financiers et protéger les acheteurs.

L’ambassadeur européen, M. George Edgar, dans ses remarques d’ouverture, insiste lui aussi sur l’importance des bonnes pratiques dans le secteur ainsi que sur l’urgence de solutions pérennes sur la gestion des déchets dans le pays, un thème récurrent dans l’actualité, en particulier dans des zones aussi sensibles que la côte.

Les Tendances sur le Marché et l’importance des standards de mesure

Le premier panel du Forum offre des informations intéressantes sur l’évolution du secteur immobilier et sur ses tendances récentes. Il apparaît qu’après de fortes hausses sur le prix moyen des terrains, on assiste depuis 2014 à une croissance plus stable (en dessous de 10% par an). Les quartiers les plus cotés restent ceux du centre : Daun Penh, Makara et Chamkarmorn que ce soit pour le résidentiel ou le commercial.

Trois nouveaux quartiers enregistrent une croissance forte du prix des terrains en 2018 : Sen Sok, Meanchey et Dangkor, portée par la construction de nouveaux centres commerciaux tels que Aeon Mall 2. Sihanoukville connait aussi une flambée forte des prix de l’immobilier, tirée en revanche par les investissements chinois. L’offre de bureaux a connu aussi une belle croissance en 2018 : +17% grâce à des projets comme Exchange Square dans le centre de Phnom Penh.

Demande

C’est pourtant dans la catégorie inférieure, celle de classe B avec un prix de location entre 18 et 29 USD le m2 que la demande est la plus forte avec un taux d’occupation de 92% fin 2018. L’offre de condominiums a quant à elle augmenté très fortement en 2018 (+116%) et devrait croître encore d’environ 70% en 2019. L’offre des « boreys », ces quartiers résidentiels privés très populaires auprès des Cambodgiens et particulièrement auprès de la classe moyenne supérieure, continue de croître, presqu’exclusivement en dehors du centre de la capitale, là où le prix des terrains reste abordable.

Cette année, le Forum immobilier aborde également la question des normes de calculs des surfaces avec une présentation détaillée des principaux standards internationaux (RICS et IPMS) car la multitude des mesures actuellement utilisées a un impact direct sur les acheteurs, qui se retrouvent pénalisés dans l’évaluation de leurs biens, le paiement de leurs taxes ou de leur assurance. La réglementation actuelle n’a pas encore tranché sur quelles normes sont à utiliser. En revanche, comme le souligne Michel Cassagnes, le Gouvernement n’en est pas moins conscient de leur importance et évalue avec attention les différentes options disponibles.

L’accessibilité financière est un point qui reviendra souvent lors de la discussion entre les experts du panel sur la croissance future du marché immobilier. Une croissance trop forte des prix peut impacter négativement les PMEs, la classe moyenne émergente et à terme la compétitivité du Cambodge.

Les opportunités d’investissement : financement et investissements chinois

Le 2e panel du Forum souligne les efforts récents du Gouvernement pour réguler le secteur avec l’apparition de nombreux décrets et règlements : loi sur les fiducies (trust law), sous-décret sur le tourisme « suprême » (portant sur des niches très spécialisées), prakas sur l’aménagement du territoire, prakas sur le développement immobilier…). S.E. M. Mey Vann, directeur général en charge des services financiers au Ministère de l’économie et des finances, insiste sur l’importance de collecter plus de données fiables pour permettre au Gouvernement de mitiger les risques liés à un secteur qui contribue à 30% à l’économie du Cambodge !

Le financement de projets immobiliers continue également de poser des défis au Cambodge : les banques sont limitées par leurs contraintes en terme de risques et ne peuvent participer au financement de projets importants. Les taux d’emprunts restent élevés et la paperasserie nécessaire à l’octroi d’un prêt pour évaluer la solvabilité de l’emprunteur est conséquente. Des progrès restent à faire, aussi bien au niveau des banques, des emprunteurs mais aussi des développeurs.

Les opportunités d’investissement sont néanmoins encore nombreuses : dans le domaine de l’hôtellerie, le créneau des hôtels de marque de 3 à 4 étoiles (tels que Marriott) est très loin d’être saturé. Les résidences hôtelières (serviced apartments) de qualité offrent également de très bons rendements.

Zeng Haijun

Zeng Haijun, partenaire à Tings & Associates, offre quant à lui un point de vue particulièrement intéressant : celui de ces fameux investisseurs chinois dont tout le monde parle. Au Cambodge, il n’existe pas de prêts aux développeurs alors que dans d’autres pays d’Asie, il est possible de commencer un projet avec un montant relativement limité de fonds propres. La plupart des développeurs chinois, eux, n’ont pas besoin d’aller auprès des banques locales au Cambodge, ils utilisent leurs réseaux en Chine pour lever les fonds : une méthode plus simple au départ mais qui présente également des inconvénients tels que de se retrouver à gérer la relation avec une multitude d’« associés » avec un reporting conséquent. Il reconnait que l’investissement chinois n’a pas toujours eu de conséquences heureuses sur le développement des constructions locales.

Il explique l’attrait de ses compatriotes pour les constructions de type compartiments ou blocs, bétonnés et souvent laids (à ne pas confondre avec les compartiments chinois «shophouses »que nous connaissons au Cambodge) en rapport avec le développement de la Chine. A Pékin par exemple, la croissance a permis l’enrichissement important de la classe moyenne et la valorisation importante de ces habitations urbaines. Le touriste chinois fort de son pouvoir d’achat, lors de son voyage au Cambodge, suit un circuit balisé, souvent codifié qui finit souvent par un achat immobilier hâtif, un investissement qui sera à l’image de ce qu’il connait déjà, avec la conviction que ces blocs de béton locaux un jour prendront autant de valeur qu’en Chine…Une tendance qui a bien entendu des conséquences : multiplication de ce type de constructions, qui resteront vides car peu appréciés de la population locale.

Zeng Haiju espère quant à lui convaincre ses compatriotes et investisseurs de revenir vers des constructions plus adaptées aux besoins et goûts locaux et favoriser à l’avenir des constructions aussi « belles » que ce qu’on trouvait dans les années 60.

Les autres tendances du moment : santé, activités de gestion immobilière et une «app » dédiée

Un panel a été également consacré au domaine de la santé : hôpitaux, cliniques et autres établissements de bien-être. Ce créneau est extrêmement porteur au Cambodge et nécessite en général une expertise bien particulière en terme de construction : les standards sont souvent rigoureux, surtout s’il y a une accréditation coûteuse à la clé (telle que l’accréditation JCI de Royal Phnom Penh Hospital). Le design d’un hôpital est complexe et peut avoir un impact important en terme de productivité mais aussi sur le rétablissement des patients. Le tourisme médical a aussi changé la donne, mettant en avant l’importance de l’aspect « hôtelier » et pas uniquement hospitalier. La conclusion pourtant n’étonnera personne, la clé du succès va dépendre grandement dans la qualité et l’efficacité du personnel.

Enfin, le dernier panel a permis de montrer l’essor des services de gestion immobilière. Encore très peu développés il y a deux ans, ces services sont aujourd’hui offerts par de nombreuses entreprises, qui pour certaines sont spécialisées dans le domaine. Une offre, plus professionnelle, qui couvre un large éventail de services allant de la gestion des loyers, aux inspections et maintenance des biens. Diverses options peuvent être considérées, le but étant bien entendu la valorisation de la propriété immobilière. La réglementation existe au Cambodge mais son application laisse encore apparaître des zones grises, surtout en ce qui concerne les standards de qualité et la transparence.

En bonus, la présentation lors de son discours de clôture par S.E. Dr Chhann Sorphal, directeur général en charge de la construction au Ministère de l’aménagement du territoire, de la planification urbaine et de la construction, d’une application dédiée du Ministère « Cambodia Construction ». Cette app fournit la liste des projets immobiliers et les informations s’y afférant : plans de masse et Rez-de-Chaussée indiquant les retraits d’implantation du bâtiment par rapport aux limites du terrain, surfaces constructives et autres détails tels que l’investissement estimé, le nom des investisseurs, etc…. Un projet digital, bien avancé et en constante évolution, qui vise à donner une plus grande visibilité et transparence et par là même favoriser les investissements.

Au final, un forum très réussi où EuroCham et son comité Immobilier et Construction démontrent une capacité sans cesse renouvelée à identifier les nouvelles tendances du marché et confirment la collaboration étroite avec les différents acteurs du secteur, et tout particulièrement avec le Gouvernement du Cambodge.

Par Ratana Phurik-Callebaut

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