Cambodge – Kandal : Spéculations autour du nouvel aéroport international

Comme ce fut le cas lors de l’annonce du projet du pont de Prek Tamak, il y a près de dix ans, l’annonce par le gouvernement de la construction d’un nouvel aéroport à Kandal Steung, dans la province de Kandal, provoque une flambée des prix du foncier dans cette région.

Kandal

Le gouvernement cambodgien a approuvé, à la fin de l’année dernière, une proposition visant à construire un nouvel aéroport international à Phnom Penh. La nouvelle installation devrait être construite sur une zone lacustre de 2 600 hectares du district de Kandal Steung, pour un coût de 1,5 milliard de dollars US.

Peu de temps après l’annonce, les terres situées autour de la zone, et qui se vendaient auparavant entre 1 et 2 dollars le mètre carré, sont maintenant vendues entre 5 et 6 dollars le mètre carré. Cela est apparemment lié à un phénomène général qui laisse croire que les grands projets de développement font systématiquement monter en flèche la valeur des biens immobiliers de la zone de chalandise.

Un tel phénomène n’est pas rare au Cambodge. Rien n’illustre mieux ce phénomène que le pont de Prek Tamak dans la province de Kandal où le prix des terrains autour de l’emplacement proposé a considérablement augmenté après l’annonce du projet. Achevé en 2010, le pont de Prek Tamak traverse le Mékong et constitue un lien important entre l’est et l’ouest du Cambodge.

Il est d’usage de penser également que la spéculation foncière rampante est due au projet annoncé d’une “ville d’aéroport” qui devrait voir le jour dans la région après l’achèvement de l’aéroport. La proposition d’investissement approuvée par le gouvernement comprend la mise en valeur d’une parcelle de 700 hectares pour un centre commercial, et le développement de propriétés résidentielles.

De l’avis des experts, la hausse soudaine des prix est fondée sur une mauvaise hypothèse, et présente un risque non négligeable pour l’acheteur. Bien qu’optimistes sur le projet d’aéroport, certains experts déclarent qu’il est aléatoire de supposer que la valeur des biens immobiliers dans le district de Kandal Steung augmentera avec le projet d’aéroport.

Dans les pays développés, la valeur des terrains où les aéroports doivent être construits diminue souvent. Une étude réalisée en 1996 dans l’État de Washington aux États-Unis a révélé que l’agrandissement de l’aéroport de Seattle-Tacoma coûterait à cinq villes voisines 500 millions de dollars en valeur foncière et 22 millions de dollars en recettes fiscales foncières. Pour illustrer ce point, l’étude révèle qu’un logement près de l’aéroport se vendrait 10,1% de plus s’il était situé ailleurs. En clair, les aéroports sont un anathème à la vie paisible et confortable, ce qui les rend peu hospitaliers quant au développement de la propriété résidentielle.

“…Contrairement aux terrains proches des gares qui offrent aux résidents un moyen pratique de se rendre au travail ou à l’école, les aéroports proches offrent peu de valeur ajoutée tout en augmentant le risque d’accidents aériens. De plus, les résidents subissent des perturbations constantes causées par le bruit des avions…”, indique le consultant Ung Bunthoeun.

Ann Sothida, directrice de l’agence immobilière CBRE, appuie l’affirmation de M. Ung, confirmant que le bruit rend souvent les zones proches des aéroports inadaptées aux maisons d’habitation. Elle avance également que les restrictions de hauteur empêchent la construction de tours à condos et d’autres projets résidentiels de grande hauteur à proximité des aéroports.

Les experts affirment aussi que les acheteurs risquent de gaspiller leur argent si le projet de l’aéroport n’aboutit pas ou s’il est construit dans une zone différente.

Kim Heang, président de l’Association des évaluateurs et des agents immobiliers cambodgiens, a déclaré: “…il n’y a pas encore d’endroit exact pour ce projet. Ce que nous savons, c’est que c’est dans le district de Kandal Steung. Ce quartier est immense et nous ne savons pas exactement quel village ou commune accueillera l’aéroport….”. M. Kim avance même que la divulgation de l’information est uniquement destinée à vendre les terres qui l’entourent à un prix plus élevé. “…Les résidents locaux et les spéculateurs peuvent alors prétendre que leur terre est proche de l’aéroport, et annoncent ainsi un prix plus élevé pour leurs terres…”, souligne-t-il.

Tang Hour, PDG d’Amatak Property Service, est d’accord avec M. Kim. “…Les vendeurs fixent un prix élevé par eux-mêmes. C’est très dangereux pour le marché. Les acheteurs qui contractent des prêts pour acheter des propriétés coûteuses dans la région perdront de l’argent si l’aéroport est construit ailleurs…l’augmentation de la valeur ou du prix du terrain devrait être faite par des experts immobiliers et basée sur les normes d’évaluation appropriées…”, déclare-t-elle.

Sorn Seap, PDG de Key Real Estate, note que dans les pays en développement, les spéculateurs achètent généralement des terres à bas prix auprès de la population locale et annoncent qu’ils les vendent à un prix beaucoup plus élevé, affirmant que leurs terres sont proches du site de développement prévu.

L’économie locale et le nouvel aéroport

Malgré les préoccupations concernant la spéculation foncière et la pollution sonore, un nouvel aéroport reste une aubaine pour l’économie locale. Le rythme de développement du site autour du nouvel aéroport proposé, s’il voit le jour,  devrait être comparable à celui de Sen Sok et de Porsenchey, des zones qui ont connu une belle croissance en raison de leur proximité avec l’aéroport international de Phnom Penh.

M. Sorn déclare que le commerce et le tourisme bénéficieraient grandement d’un nouvel aéroport. “…Les aéroports sont très importants pour le système de transport du pays. Un nouvel aéroport aidera l’import-export et attirera plus de visiteurs…”, a-t-il déclaré.

Mme Ann croit que l’aéroport apportera plus d’infrastructures telles que des routes, des infrastructures et des équipements publics. Le nouvel aéroport de classe 4F sera un joint-venture entre le Secrétariat d’État à l’aviation civile (SSCA) et Overseas Cambodia Investment Corporation (OCIC), un conglomérat local appartenant à l’Oknha Pung Kheivse. La construction devrait commencer au début de 2019, selon le gouvernement.

Avec www.realestate.com.kh

Haut de page