Cambodge – Immobilier – Pratique : Choisir son logement au Cambodge

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Vous allez habiter au Cambodge, et vous cherchez un logement. On peut dire d’une façon très générale : « pas de problème », l’offre est considérable, dépasse de loin la demande, qu’il s’agisse de louer ou d’acheter, qu’il s’agisse de logements anciens ou de constructions neuves, et quels que soient vos moyens. Fin 2016 on comptait à Phnom Penh 791 constructions de 5 à 40 étages, huit dépassant 40 étages et 134 borey (quartiers avec villas ou appartements) et les permis de construire sont encore en augmentation.
Trouver un logement au Cambodge, une offre encore abondante, variée et accessible
Choisir un logement ? Toutes les formules sont à disposition. La meilleure c’est une heureuse combinaison de réponses à vos divers souhaits. Les critères qui déterminent le choix d’un logement  sont très différents d’un demandeur à un autre :
La surface : vous êtes seul, ou bien vous êtes deux, ou encore vous avez 5 enfants,  ce n’est pas la même surface, ni le même nombre de pièces, c’est évidemment un critère fondamental.
La localisation : vous voulez un quartier flatteur, une adresse plutôt prestigieuse,  ou bien vous souhaitez vous loger au meilleur prix, ou bien près de votre lieu de travail … c’est très différent.  Le quartier le plus recherché, c’est Boeung Keng Kang 1, 45 % du marché,  avec des ambassades, des ministères, des ONG, des écoles, des magasins, des restaurants …  Naturellement si vous souhaitez un étage élevé, sur les quais, avec une belle vue très étendue  sur le Tonle Sap et sur les Quatre Bras, ce sera trois fois plus cher au moins.  Autres quartiers recherchés : Tonle Bassac, Toul Tumpong, Psar Derm Thkov …
Mais vous pouvez préférer une villa avec un jardin et une piscine … Entre ces formules de luxe et un appartement modeste, une guesthouse dans un quartier éloigné, une chambre chez l’habitant, il existe une gamme complète de surfaces disponibles. Les nombreuses tours qui poussent partout à  Phnom Penh offrent  de grandes vues panoramiques, des terrasses, …  mais il existe aussi de jolies maisons avec jardin que l’on ne devine pas à partir de rues discrètes … Ne vous décidez pas trop vite !
Le logement lui-même : l’aspect extérieur, l’escalier d’un immeuble sont souvent peu engageants.  Les ascenseurs restent très rares dans les constructions anciennes. Il faut évidemment veiller à l’équipement : bonnes arrivée et évacuation de  l’eau, éclairage, climatisation, eau chaude, et bonnes connections pour le téléphone, la télévision et pour votre ordinateur. Ameublement, décoration : il faut vérifier tout cela pratiquement.  S’assurer que le logement n’est pas inondé en cas de forte pluie, qu’il reste facilement accessible. Il est recommandé de s’assurer, responsabilité civile, incendie, vol … Il existe plusieurs compagnies d’assurance professionnelles.
Parking et transport : c’est important. Si vous ne pouvez pas garer commodément votre voiture, ou même votre moto, et de façon sûre, non seulement là où vous habitez mais aussi à votre lieu de travail, ce sera une gêne, une inquiétude quotidienne. La question du parking est directement liée à celle du transport, de la distance de votre lieu de travail, du moyen de transport le plus approprié :  à pieds, à moto, à vélo, en tuk-tuk, en bus, en voiture, en voiture  avec chauffeur …  il y a là un critère tout à fait important dans le choix d’un logement, qui ne se voit pas avec évidence lors d’une première visite, qu’il faut prendre très soigneusement en considération avant de se décider.
L’environnement : il faut penser évidemment au bruit, à la pollution, à l’aération, à l’ensoleillement, à la vue …  aux voisins. Ces critères-là sont assez faciles à évaluer en visitant un logement. Mais il faut penser aussi pour votre famille à la proximité des écoles, à celle d’un marché et des boutiques. 
Louer ou acheter ? 
Louer est assez facile.   A Phnom Penh en particulier l’offre est considérable, logements anciens, et grand nombre de constructions neuves. On compte plus de 50 agences officielles, les unes « de quartier », d’autre couvrant la ville,  et certaines ont de bonnes connections en province. Ces agences, ou même des particuliers, vous  proposeront quantité de logements correspondant autant que possible à vos souhaits –et même des enfants iront pour vous en exploration ! Un large éventail  de solutions s’offre à vous : logements à prix minimal pour backpackers, colocations, appartements à tous les prix –de 50 ou 150 $ par mois à 800, 1200 et bien au-delà ; chambres d’hôtel pour une longue durée, appartements en condominium, villa avec jardin et piscine,  ou encore « serviced apartment » … 
D’une façon générale si l’affaire se fait le propriétaire rémunère l’intermédiaire, en général une agence, à hauteur d’un mois de location. Naturellement il y a un contrat,  qui indique quel bien est loué, à quel tarif mensuel, si ce tarif comprend ou non l’eau, l’électricité, le parking …Et naturellement, le propriétaire demande une caution (par exemple l’équivalent de trois mois de location), qui sera rendue à la fin de la location  si rien n’a été détérioré.   S’il y a détérioration –inondation, vitre brisée … -, les frais reviennent au fautif. Le montant de la location  dépend aussi de la durée du contrat, les propriétaires préfèrent naturellement louer pour une longue durée.
Acheter : la loi autorise les étrangers à posséder un bien immobilier en pleine propriété, à vie, y compris hypothèque et succession. Mais avec une restriction : un étranger ne peut pas être propriétaire à 100 % au niveau du sol: 40 % seulement, au maximum, en créant avec une entité cambodgienne une Land Holding Company. Certaines agences cambodgiennes et internationales réalisent toutes les démarches.
Attention : il existe deux sortes de titres de propriétés : le soft  et le hard.  Le soft est un titre légal, mais le bien n’est pas  « cadastré », c’est-à-dire sans relevés précisément décrits. Le « hard », cadastré,  comporte un plan avec des relevés précis, un document inattaquable.  Les achats entre Cambodgiens se font le plus souvent en soft (la plupart des titres de propriété anciens ont été détruits). La transaction, avec un graphique et les dimensions du bien, est signée par le vendeur, l’acheteur et par le chef de village qui réalise le document et le transmet au niveau du quartier (sangkat).  Le nouveau propriétaire est tenu en principe de passer en hard à ses frais, mais le plus souvent il préfère attendre le cadastrage officiel, gratuit, qui est en cours dans tout le Cambodge.  
La formule soft suscite bien des contestations, des querelles interminables, surtout dans les provinces, quand il s’agit de passer à la formule hard. Les étrangers évidemment préfèrent acheter en « hard » qui les met à l’abri des contestations.  S’ils achètent en soft, ils pourront passer en hard  mais  à leurs frais, environ 4 % de la valeur du bien. Les démarches sont assurées par l’agence immobilière qui s’assure de l’authenticité des titres, et si besoin faire intervenir un avocat.
Les prix : ils  ont beaucoup monté depuis quelques années, sous l’effet d’une forte demande et de la croissance continue de l’économie cambodgienne. Ce n’est donc peut-être pas la meilleure période pour acheter. Et encore moins, dit-on, pour spéculer, revendre avec profit sur le court ou moyen terme,  parce que, avec l’important surplus de l’offre face à la demande il pourrait y avoir une « bulle », les propriétaires pourraient baisser les prix pour attirer rapidement des acheteurs. 
    
Faut-il craindre une « bulle » ?  On observe que certaines grandes constructions, des tours, restent inachevées en attendant que des acheteurs apportent les moyens financiers qui permettront de les terminer. Le risque de surabondance est bien là, surtout pour la catégorie « A », la meilleure qualité. Et pourtant on continue à construire ! Les investissements dans ce secteur ne faiblissent pas. Sur le long terme en revanche les professionnels sont plus optimistes : le Cambodge est situé au centre d’une région très dynamique, il a un potentiel de développement considérable, sa croissance économique devrait se poursuivre aux environs de 7 % par an, les investissements continuer à y contribuer, les demandes de bureaux et de logements devraient rester fermes. On trouvera ci-après des moyennes de prix par quartiers. Il faut bien voir qu’il s’agit de moyennes. Les différences d’un logement à l’autre peuvent être fortes en fonction des critères ci-dessus.
Sources : Un Peach, Bonna Realty Group; mensuel Cambodge Nouveau;  Guide du Tourisme au Cambodge.
 
Locations, district Chamkar Mon (6 quartiers centraux),  loyers mensuels en dollars US:
      Qualité A :   1 chambre : 750  – 1 800 $
                           2 chambres : 1 450  – 3 200 $
           3 chambres : 1 700  –  3 850 $
                         « penthouse », un appartement par bâtiment : de 1 800 à 6 600 /mois
      Qualité B : 1 chambre : 400  –  1 200 $
                         2 chambres : 650   –    950 $
      Qualité C : 1 chambre   : 400    –   700 $
                            2 chambres : 550    –   850 $
Ventes, district Chamkar Mon
     Appartements : de 150 000 à 800 000  $
     Maisons contigües : de 350 000 à 600 000 $
     Villas indépendantes : de 1 000 000 à 1 800 000 $
On trouvera beaucoup d’informations, y compris pour les villes de province, dans les publications de Bonna Realty Group. Tel : 023 861 999
Par Alain Gascuel

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